Όταν οι άνθρωποι αναγκάζονται να ζουν ο ένας δίπλα στον άλλο, όπως στις περιπτώσεις των ενοίκων των πολυκατοικιών, θα πρέπει αναγκαστικά να σέβονται ο ένας τα δικαιώματα του άλλου. Η συνύπαρξη της αποκλειστικής ιδιοκτησίας διαμερισμάτων με την ναγκαστική συνιδιοκτησία των κοινόκτητων χώρων της οικοδομής δεν ήταν ποτέ εύκολη υπόθεση. Γι’αυτό κρίθηκε αναγκαία η νομοθετική διευθέτηση του καθορισμού των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας της κοινόκτητης οικοδομής, η δυνατότητα κατοχής και κάρπωσης των διαμερισμάτων και ο καταλληλότερος τρόπος εγγραφής τους, στοιχεία που αποτελούν πλέον αναπόσπαστο μέρος του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας Νόμου Κεφ. 224. Όπως θα διαφανεί κατωτέρω, η νομοθετική ρύθμιση των κοινόκτητων οικοδομών οδηγούν στην υποχρεωτική ασφάλιση τους σύμφωνα με τη λειτουργική διαδικασία που ορίζει ο Νόμος.
Στον όρο «κοινόκτητη οικοδομή» συμπεριλαμβάνονται οι εξής περιπτώσεις:(α) όλες οι οικοδομές που αποτελούνται από 5 τουλάχιστον μονάδες είναι κοινόκτητες οικοδομές, (μονάδα σημαίνει τμήμα της κοινόκτητης οικοδομής, που μπορεί κατάλληλα και άνετα να τυγχάνει κατοχής και κάρπωσης, (ως πλήρης, χωριστή και αυτοτελής) για οποιοδήποτε σκοπό), (β) οικοδομές που αποτελούνται από δύο (2) μέχρι τέσσερις (4) μονάδες μπορούν να θεωρηθούν, κατά την κρίση του Διευθυντή, κοινόκτητες, ύστερα από αίτηση των ενδιαφερομένων, (γ) κοινόκτητες οικοδομές μπορούν να θεωρηθούν και ξεχωριστά οικοδομήματα που βρίσκονται πάνω σε ένα ακίνητο έστω και αν δεν χωρίζονται οριζόντια και (δ) μπορούν να δημιουργηθούν αποκλειστικά δικαιώματα χρήσης τμημάτων της κοινόκτητης
ιδιοκτησίας προς όφελος ορισμένων μονάδων. π.χ. χώρος στάθμευσης, αποθήκη κ.α.).
Σημειώνεται ότι, παρά το ότι μέχρι πρόσφατα το μερίδιο στην κοινόκτητη ιδιοκτησία ήταν κατά το νόμο ακαθόριστο με αποτέλεσμα οι ιδιοκτήτες να μην γνωρίζουν το ποσοστό που τους αναλογούσε, από το 1993 το μερίδιο καθορίζεται α) για τις υφιστάμενες οικοδομές,
εκείνες δηλαδή που εξασφάλισαν άδεια οικοδομής πριν το 1993 και το μερίδιο δεν συμφωνήθηκε από τους ιδιοκτήτες των διαμερισμάτων, θα καθορίζεται με βάση την αναλογία που είχαν οι αξίες των διαμερισμάτων στις τιμές της 1.1.1980 και β) για τις νέες οικοδομές που εξασφάλισαν ή εξασφαλίζουν άδεια οικοδομής μετά το 1993 από τον ιδιοκτήτη του ακινήτου, έτσι που ο κάθε αγοραστής να γνωρίζει εκ των προτέρων τι μερίδιο στην κοινόκτητη οικοδομή αγοράζει.
Στις σχετικές με τις κοινόκτητες οικοδομές νομοθετικές διατάξεις του Κεφ. 224 περιλαμβάνονται, μεταξύ άλλων, οι ρυθμίσεις που σχετίζονται με την υποχρεωτική ασφάλιση της κοινόκτητης οικοδομής για ποσό που θα αντιστοιχεί στην αξία αντικατάστασής της καθώς και τις ενέργειες που θα πρέπει να ληφθούν σε περίπτωση μερικής ή ολικής καταστροφή της. Ταυτόχρονα, ορίζονται τα πρότυπα των κανονισμών που διέπουν τη διαχείριση των κοινόκτητων οικοδομών, δίνοντας το δικαίωμα των ιδιοκτητών να συντάσσουν δικούς τους κανονισμούς, όμως η ύπαρξη διαχειριστικής επιτροπής για όλες τις κοινόκτητες οικοδομές είναι υποχρεωτική.
Την ασφάλιση των κοινόκτητων οικοδομών ορίζει ως υποχρεωτική το άρθρο 38ΙΒ του Νόμου, σύμφωνα με το οποίο η Διαχειριστική Επιτροπή της κοινόκτητης οικοδομής, στα πλαίσια των νομοθετικών της υποχρεώσεων, είναι υπεύθυνη να ασφαλίζει και να τηρεί
πάντοτε ασφαλισμένη την κοινόκτητη οικοδομή, έναντι φωτιάς, κεραυνού και σεισμού, σε αδειούχο ασφαλιστή για το ποσό που η Διαχειριστική Επιτροπή θα θεωρεί ότι αντιστοιχεί στην αξία αντικατάστασης της. Ενώ, για οποιουσδήποτε άλλους κινδύνους η ασφάλιση θα είναι υποχρεωτική, μόνο εφόσον αυτό αποφασιστεί από ποσοστό ιδιοκτησίας πέραν του πενήντα τοις εκατό (50%). Πέραν τούτων, η Διαχειριστική Επιτροπή, ως καθορίζεται και πάλι από το Νόμο, είναι επίσης υπεύθυνη να συνάπτει κάθε άλλη ασφάλιση που απαιτείται από οποιοδήποτε άλλο Νόμο.
Οι κύριοι όλων των μονάδων είναι υπόχρεοι να συμμετέχουν στις δαπάνες που είναι αναγκαίες για την ασφάλιση, τα ασφάλιστρα της οποίας θα καταβάλλονται από την Διαχειριστική Επιτροπή η οποία υποχρεούται να προβεί στην καταβολή τους σε σχέση με οποιαδήποτε ασφάλιση συνήψε. Σε περίπτωση μερικής καταστροφής, η Διαχειριστική Επιτροπή οφείλει να διαθέσει τα χρήματα της ασφάλισης που εισέπραξε για την ανοικοδόμηση, επιδιόρθωση ή αποκατάσταση της κοινόκτητης οικοδομής (άρθρο 38ΙΔ).
Επιπρόσθετα, ξεκαθαρίζεται ότι καμιά ασφάλιση που επιτρέπεται από ή δυνάμει του Μέρους αυτού και συνάπτεται από τη Διαχειριστική Επιτροπή σε σχέση με την κοινόκτητη οικοδομή δεν υπόκειται σε συμψηφισμό με οποιαδήποτε άλλη ασφάλιση, εκτός από ασφάλιση που επιτρέπεται από ή δυνάμει του Μέρους αυτού ή των Κανονισμών σε σχέση με την ίδια οικοδομή.
Συνοψίζοντας, τα πιο πάνω καταλήγουν στο συμπέρασμα πως η Διαχειριστική Επιτροπή αδιαμφισβήτητα δεν μπορεί να παρεκκλίνει από την εκ του νόμου υποχρέωση της να συνάψει σύμβαση ασφάλισης για την κοινόκτητη οικοδομή μέσω πάντοτε αδειούχου ασφαλιστή. Οφείλει έπειτα να την διατηρεί ασφαλισμένη για το ποσό που θα θεωρεί ότι αντιστοιχεί στην αξία αντικατάστασης της.
Για περισσότερες πληροφορίες επικοινωνήστε μαζί μας !
